📋 목차
토지는 아파트나 상가보다 더 복잡한 요소가 많은 부동산이에요. 겉보기엔 멀쩡해 보여도 계약서 한 줄 잘못 쓰면 수천만 원 손해를 볼 수 있어요. 특히 처음 매매하는 분이라면 더욱 조심해야 해요.
내가 생각했을 때 토지 매매는 단순히 ‘땅 사고파는 일’이 아니라 ‘정보 싸움’에 가까워요. 이 글에서는 2025년 기준으로 계약서 작성 시 꼭 주의해야 할 7가지 핵심사항을 정리해드릴게요!
사례 중심으로 쉽게 풀어드릴 테니, 토지 계약 앞둔 분이라면 꼭 끝까지 읽어보세요. 나중에 "아, 그때 그 글 보고 확인하길 잘했네!" 하실 거예요💡
📄 토지 대장 및 등기부등본 확인
토지 매매 계약을 할 때 가장 먼저 해야 할 일은 ‘서류 확인’이에요. 특히 토지대장과 등기부등본은 기본 중의 기본! 이걸 보지 않고 계약서 쓰는 건 눈 감고 땅 사는 거랑 다름없어요.
토지대장은 시·군·구청이나 정부24 사이트에서 열람할 수 있어요. 여기엔 지목, 면적, 소유자 정보, 등록 연혁 등이 나와 있어요. 등기부등본은 법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있답니다.
등기부등본에서 반드시 봐야 할 건 ▶ 소유자가 누구인지 ▶ 근저당권, 가압류 등 권리관계는 어떤지 ▶ 현재 소유자 외에 이해관계자는 없는지예요. 특히 ‘을구’ 항목을 꼼꼼히 봐야 해요!
만약 근저당이 설정되어 있다면, 매매 잔금일에 말소될 수 있도록 특약에 포함하거나 채무를 대신 상환해줄 조건이 있어야 해요. 그냥 넘어가면 땅을 사고도 소유권을 못 옮길 수 있어요.
📌 지목과 용도지역 확인
‘지목’은 땅의 성격이에요. 대(宅), 전(밭), 답(논), 임야(산) 등으로 분류돼요. 지목이 ‘대지’라면 건축이 가능하지만, ‘임야’라면 건축하려면 전용 허가가 필요할 수 있어요.
‘용도지역’은 도시계획에 따라 지정된 땅의 성격이에요. 주거지역, 상업지역, 공업지역, 농림지역 등이 있는데, 각각 가능한 건축행위와 활용 방법이 달라요.
예를 들어 ‘농림지역’이라면 집을 짓는 게 거의 불가능해요. ‘계획관리지역’은 조건부로 가능하지만 행정 절차가 복잡하죠. 무조건 매수 전 확인이 필요해요!
지목과 용도지역은 토지이용계획확인서를 통해 확인 가능해요. 이건 토지대장과 함께 열람하거나 부동산 플랫폼에서도 확인할 수 있어요.
🛣 토지 인접 도로 현황 파악
땅이 좋아 보여도 도로가 연결돼 있지 않으면 큰일이에요. 실제로 ‘맹지’(도로 없는 땅)를 산 후 건축허가가 안 나와 고생하는 사례가 정말 많아요.
도로는 국유지, 시유지, 사도(사유지) 등으로 구분돼요. 사도일 경우, 통행허가를 따로 받아야 하거나 사용료를 내야 할 수도 있어요. 이런 부분은 계약 전에 꼭 확인해야 해요.
토지 인근의 도로 현황은 지적도 또는 지적편집도, 드론 사진, 현장 방문으로 확인 가능해요. 국토정보플랫폼이나 카카오맵 ‘지적도 레이어’ 기능을 활용해도 좋아요.
만약 도로와 접한 땅이라 해도, 그 도로가 개발제한구역이면 활용도가 떨어질 수 있어요. 단순히 ‘도로 있음’만 보지 말고 ‘도로의 법적 성격’도 체크해야 해요.
📏 토지의 실제 경계 확인
종종 서류상의 면적과 실제 면적, 경계선이 다를 수 있어요. 담장, 건물, 텃밭 등이 인접 토지를 침범하고 있을 수도 있거든요. 이럴 땐 분쟁으로 이어질 수 있어요.
가장 확실한 방법은 측량이에요. 한국국토정보공사(LX)에 의뢰하면 정확한 경계를 측정해주고, 측량 도면도 제공해줘요. 비용은 약 30만 원~50만 원 정도 들어요.
측량 없이 계약하고 나서 인접 토지 소유자와 분쟁이 생긴다면? 정말 골치 아픈 일이 될 수 있어요. 특히 시골 땅이나 오래된 필지일수록 필수예요.
계약서 특약란에 ‘경계 측량 완료 후 인도’ 조건을 넣어두면 나중에 문제 생겼을 때 책임을 물을 수 있어요. 소소해 보여도 중요한 디테일이에요!
🖋 계약서 특약사항 꼼꼼히 작성
토지 매매 계약서는 표준 양식도 있지만, 실제로는 특약사항이 더 중요할 때가 많아요. 불리한 조건이 발생하지 않도록 특약을 통해 '안전장치'를 마련하는 거예요.
예를 들어 “잔금일 이전까지 모든 근저당 및 권리관계를 말소하고 인도한다” 또는 “측량 후 경계 이탈 시 매도인이 책임진다” 같은 문구를 추가하는 거예요. 어렵지 않죠?
공사 예정 도로, 인허가 여부, 행위 제한 여부 등은 미리 확인 후 특약으로 조건을 명시해두는 게 좋아요. 말로 한 약속은 소용 없고, 계약서에 써야 법적 효력이 생겨요!
중개인 없이 직거래할 때는 더욱 주의가 필요해요. 모호한 표현 대신 확정적인 문장으로 써야 분쟁의 소지를 줄일 수 있어요.
💰 계약금, 중도금, 잔금 정확한 기재
금액 관련 항목은 ‘단 1원 차이’라도 명확하게 기록해야 해요. 계약서에는 총 매매금액은 물론 ▶ 계약금 ▶ 중도금 ▶ 잔금 ▶ 각각의 지급일을 정확하게 기재해야 해요.
계약금은 전체 금액의 10% 정도로 정하는 경우가 많고, 잔금일은 등기 이전일과 동일하게 맞추는 것이 일반적이에요. 지급 방식도 명시해야 해요 (예: 현금, 계좌이체, 수표 등).
중도금 지급 전에 토지 관련 행정 확인을 완료해야 안전해요. 예를 들어 건축 가능 여부나 인허가 조건을 이 시점까지 검토 후 계약을 진행하는 방식이죠.
등기이전 조건, 잔금지급 조건 등을 계약서에 구체적으로 작성해두면 불필요한 법적 분쟁을 방지할 수 있어요. 숫자와 날짜는 계약서에서 가장 민감한 부분이니까요!
❓ FAQ
Q1. 토지 등기부등본은 어디서 발급하나요?
A1. 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에서 온라인으로 바로 열람하거나 출력할 수 있어요.
Q2. 토지 계약서에 꼭 넣어야 할 특약은 뭔가요?
A2. 권리관계 말소 조건, 측량 후 인도 조건, 잔금 지급 후 소유권 이전 조건 등이 기본이에요.
Q3. 맹지라도 집을 지을 수 있나요?
A3. 사도(사유지) 통행 동의가 있거나 도시계획도로 예정지에 해당되면 가능할 수 있지만, 매우 복잡해요. 전문가 상담을 꼭 받아야 해요.
Q4. 계약금 지급 후 매도인이 계약을 파기하면 어떻게 되나요?
A4. 매도인이 일방적으로 파기하면 계약금의 2배를 돌려줘야 해요. 법적으로 규정된 손해배상 방식이에요.
Q5. 토지면적이 실제와 다르면요?
A5. 측량 결과 차이가 크다면 계약 해제나 가격 조정이 가능해요. 특약에 ‘측량 결과 반영’ 조항을 꼭 넣어야 해요.
Q6. 등기이전은 보통 누가 하나요?
A6. 보통 매수인이 직접 하거나 법무사를 통해 진행해요. 잔금일에 동시에 이전하는 것이 가장 일반적이에요.
Q7. 계약서에 도장 대신 서명만 해도 되나요?
A7. 가능은 하지만 분쟁 대비를 위해 인감도장과 인감증명서 첨부가 가장 안전해요.
Q8. 농지 매매는 더 까다롭다는데 사실인가요?
A8. 네, 농지는 농지취득자격증명서를 받아야 하며, 사용 용도도 명확히 해야 해요. 무심코 샀다간 사용이 불가능할 수 있어요.
토지 매매는 철저하게 준비하고 확인해야 후회가 없어요. 위 7가지를 기억하고 계약서에 잘 반영하면 안전한 거래가 될 수 있어요 ✨
